Działkowcy z Krakowa pozywani. Spór o atrakcyjny teren w centrum

Działkowcy z Rodzinnych Ogrodów Działkowych Drożdżownia w Krakowie od pół roku pozywani są przez prywatną spółkę, która żąda wydania działek oraz pieniędzy za bezumowne korzystanie. Działki powstały w 1977 roku dla pracowników Krakowskich Zakładów Przemysłu Spirytusowego Polmos. 

- Żądają za bezumowne korzystanie z działek po 22 tys. zł od każdej działki. Za to, że po prostu użytkowaliśmy te działki – tłumaczy Małgorzata Kącka, wiceprezes ROD Drożdżownia. 

- To są kwoty ponad cztery razy większe niż te, które powinny zostać wyznaczone za teren zielony (jak za teren komercyjny – red.). Spółka Polmos wskazuje to jako podstawę swoich wyliczeń, co jednak nie znaczy, że ona będzie ostatecznie tą podstawą – dodaje adwokat Joanna Hojoł. 

ZOBACZ: Pijany ukradł auto, rozbił i zniknął. Ubezpieczyciel obciąża właściciela

Spór dotyczy ogrodów działkowych, których właścicielem ma być prywatna spółka. 

- To jest precedens na skalę ogólnopolską. Cały czas nie było naszej zgody na to. Polski Związek Działkowców bronił działkowców cały czas przed sądami, decyzje były zaskarżone w sądach, we wszystkich instancjach. Natomiast niestety wyroki zapadały niekorzystne dla działkowców – komentuje Marcin Kłos, prezes Okręgu Małopolskiego Polskiego Związku Działkowców. 

- 2014 rok jest rokiem, w którym wojewoda małopolski potwierdził prawo do użytkowania wieczystego dla Spółki Polmos, która w międzyczasie ze spółki państwowej przekształciła się w spółkę prywatną – wyjaśnia Izabela Hutorowicz, sekretarz ROD Drożdżownia. 

Prezes Okręgu Małopolskiego Polskiego Związku Działkowców Marcin Kłos tłumaczy: 

- Nikt nie zastosował się do zapisów ustawy i nie zdecydował ewentualnej likwidacji czy przeniesieniu ogrodu. Tu żadne decyzje w tej sprawie nie zapadły i do dziś jesteśmy w zawieszeniu.  

ZOBACZ: Mieszkaniowy chaos w centrum Katowic. Nie wiadomo, komu płacić czynsz

Teren obejmujący prawie 2,5 hektara wprawdzie nadal należy do Skarbu Państwa, ale użytkowanie wieczyste do 2089 roku sądownie przyznano prywatnej spółce. Związany z nią deweloper po drugiej stronie ulicy buduje duże osiedle.  

 - Pani mediator do mnie mówi: panie Waldku, ale jakby tak panu Polmos zaproponował, żeby pan oddał tę działkę, a panu umorzą te wszystkie płatności? Ja jak dostałem tę działkę, to tam nie było nic. Ja doprowadziłem ją do takiego stanu, że teraz tam przyjeżdżam odpoczywać, a nie, że teraz ktoś sobie pomyślał, że coś tu będzie budował, a nas stąd wykurzy – komentuje działkowiec pan Waldemar. 

 - Ja na przykład spotkałam się też z możliwością opłaty comiesięcznej 300 zł, żeby na tej działce zostać, czyli w skali roku mamy 3600 zł. Do tego nie mamy gwarancji, że ta kwota nie zostanie po pół roku podniesiona do tego stopnia, żeby jednak nas się stąd pozbyć – dodaje Małgorzata Kącka, wiceprezes ROD Drożdżownia.  

 - Gmina już w 2018 roku uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, my opowiadamy się zdecydowanie za terenami zielonymi. Tu każda kolejna zabudowa spowoduje to, że nie będzie możliwości wyjazdu z tego terenu. Nie ma odpowiedniej infrastruktury drogowej, kanalizacyjnej, po prostu brak tu jest odpowiedniej infrastruktury – zaznacza Zbigniew Kożuch, przewodniczący Rady i Zarządu Dzielnicy XII Bieżanów-Prokocim. 

ZOBACZ: Testament miał ją zabezpieczyć, a została z niczym. Dramat pani Anny

Krakowscy radni uchwalili rezolucję, że teren działek Drożdżowni pozostanie terenem zielonym. Władze Krakowa szacunkowo wyceniają jego wartość na ponad dwa mln złotych. Z końcem kwietnia spółka wskazała wreszcie teren, którym jest zainteresowana przy zamianie. 

 - Dwa miliony to wycena własna, do tego rodzaju negocjacji zawsze zlecamy operat szacunkowy, w związku z tym będziemy potem posługiwać się kwotą wynikającą z operatu szacunkowego – informuje Justyna Habrajska z Urzędu Miasta Krakowa. 

 * To fragment stanowiska Polmos sp. z o.o. sp. k 

„Spółka jest otwarta na wszystkie rozwiązania. Jest więc też skłonna przystać na zamianę terenu w ramach transakcji z Gminą Miejską Kraków. (…) Istotnym jest, iż nawet jeżeli zamiana doszłaby do skutku, to Spółka oczekuje od PZD i działkowców uregulowania zaszłości związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Miasto nie może tych kwestii objąć transakcją zamiany.” 

 - Spółka Polmos pozwała gminę w zakresie unieważnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przegrała aż do Naczelnego Sądu Administracyjnego w tym zakresie. Teraz z powództwa cywilnego pozwała gminę o wypłatę odszkodowania z tytułu właśnie uchwalenia tego planu, ale to jest kwestia odszkodowawcza, a nie kwestia wyzucia z własności – mówi Justyna Habrajska.  

 Spór o to, kto powinien otrzymać użytkowanie wieczyste terenu, toczy się od lat dziewięćdziesiątych. Tymczasem podczas spotkania z działkowcami przypomniano o strategicznych celach spornego terenu, o których chyba zapomniano. 

 - Są to tereny wodonośne dla Krakowa, tu nie wolno nic budować, bo to są ujęcia wody rezerwowe dla miasta i to jest potężny obszar. Władze powinny mieć tego świadomość. Mało tego: miała tu być budowana droga, ale zaprzestano, są to wody gruntowe dla miasta. Drożdżownia jak produkowała, to wybudowała trzy studnie głębokości 200 m. Woda jest bardzo czysta, klarowna. To jest złoto dla Krakowa. Jeżeli prezydent miasta oferuje zastępcze działki, może nawet budowlane, to dlaczego ten właściciel nie chce pójść na to? To jest zwykła złośliwość – uważa  pan Zbigniew, który użytkuje działkę w tym miejscu od 1977 roku. 

 - Jak chodzi o kwestie zarządzania kryzysowego, ewentualnych terenów zalewowych, to pamiętajmy o tym, że każda specustawa wymaga przygotowania. Tu wszyscy wchodzimy w procedury długotrwałe. Gdyby natomiast dojść do porozumienia z Polmosem i zamienić się nieruchomościami, to jest to procedura znacznie prostsza i znacznie szybsza - opowiada Justyna Habrajska z Urzędu Miasta Krakowa.  

 * Poniżej zamieszczamy pełną odpowiedź spółki Polmos na nasze pytania: 
 

1. Jakie plany ma Polmos do terenu ROD Drożdżownia w Krakowie?

 

Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Stary Bieżanów”  jednoznacznie określa przeznaczenie tego terenu jako: 

• ogródki działkowe (ZD1), 
• zieleń urządzona (ZPp6). 

Spółka POLMOS sp. z o.o. sp.k. (dalej POLMOS) w pełni respektuje te zapisy i zamierza wykorzystywać nieruchomość zgodnie z obowiązującym prawem. Stanowczo podkreślamy: POLMOS nie planuje realizacji inwestycji mieszkaniowych na tym  terenie. 

Pojawiające się w przestrzeni publicznej informacje o rzekomej zabudowie mieszkaniowej mają charakter nieprawdziwy i – co istotne – jak wynika z ostatniego spotkania z udziałem działkowców – często pochodzą z niezweryfikowanych źródeł lub od samych członków ROD Drożdżownia. 

Apelujemy o odpowiedzialność w przekazywaniu informacji rozpowszechnianie nieprawdziwych wiadomości wywołuje niepotrzebny niepokój również wśród mieszkańców okolicy. 

 

2. Czy Polmos skłonny jest do zamiany terenu, czyli przyjąć ofertę Miasta?

 

Spółka Polmos dłuższego czasu deklaruje chęć rozwiązania w sposób polubowny problemu bezumownego korzystania z terenu będącego w jej użytkowaniu wieczystym, a zajmowanego od dłuższego czasu bez tytułu prawnego przez PZD Drożdżownia. Spółka  

jest otwarta na wszystkie rozwiązania. Jest więc też skłonna przystać na zamianę terenu w ramach transakcji z Gminą Miejską Kraków. Stosowny wniosek został złożony w Wydziale Skarbu Miasta Krakowa i obecnie będzie analizowany zgodnie z obowiązującą w tym zakresie w urzędzie procedurą. Istotnym jest, iż nawet jeżeli zamiana doszłaby do skutku to Spółka oczekuje od PZD i działkowców uregulowania zaszłości związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, tak, aby korzystanie z terenu zostało uregulowane i odbywało się do czasu zawarcia ewentualnej transakcji zamiany zgodnie z prawem, na zasadach uczciwego obrotu. Miasto nie może tych kwestii objąć transakcja zamiany. PZD oraz działkowcy korzystają obecnie z terenu bez tytułu prawnego. W ocenie spółki POLMOS jeżeli ten tryb jest dopuszczalny, to tym bardziej dopuszczalne jest zawarcie przez PZD z Polmos umowy dzierżawy, która zabezpieczałaby interesy poszczególnych działkowców. 

 

3. Dlaczego Miasto zostało pozwane o odszkodowanie z tytułu uchwalenia MPZPZ, który przewiduje tereny ROD jako tereny zielone? 

Aby odpowiedzieć na to pytanie warto poznać historię przeznaczenia tego terenu w dokumentach planistycznych, gdyż wyjaśnia ona również problem bezumownego korzystania z ogrodu działkowego ROD Drożdżownia, który od początku swojego istnienia miał czasowy charakter. 

Polmos jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne o numerach 437/13, 437/7, 437/12, obręb 101 w Krakowie, o łącznej powierzchni pow. 21344m2. 

Wyżej wskazana nieruchomość została oddana pod czasowy ogród działkowy w 1977r (pismo w załączeniu). Początkowo ustalono, iż ogród ten będzie funkcjonował przez okres 5 lat, z uwagi na planową rozbudowę Zakładów Drożdżowni w Bieżanowie. Termin rozpoczęcia inwestycji ulegał sukcesywnemu odraczaniu, a jednocześnie poprzednik prawny Polmosu – Krakowskie Zakłady Przemysłu Spirytusowego ,,Polmos” w Krakowie konsekwentnie przedłużał okres wykorzystywania nieruchomości aż do lat 90tych pod prowadzenie ogródków działkowych. Działkowcy byli uprawnieni tylko do sadzenia warzyw, kwiatów i niskich krzewów, z uwagi na tymczasowy charakter ogrodu. (pismo w załączeniu) 

Już w 2000r. Polmos podjął próby odzyskania nieruchomości, celem przeznaczenia jej pod inwestycję tj. rozbudowę Zakładów Drożdżowni, bądź budowę innych obiektów usługowych lub mieszkalnych. Polski Związek Działkowców Okręgowy Zarząd w Krakowie w odpowiedzi na wezwania do wydania nieruchomości i próby pozasądowego rozwiązania sporu przez Polmos, wystąpił w dniu 16 sierpnia 2001r. z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody Krakowskiego nr GG.VI.7224/11/94/HD z dnia 21 września 1994r., zmienionej w trybie art. 132§1 k.p.a. przez decyzję Wojewody Krakowskiego nr GGA.VI.7224/11/94/HD z dnia 20 października 1994r., stwierdzającej nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990r. przez Przedsiębiorstwo Przemysłu Spirytusowego ,,Polmos” w Warszawie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu położonego w Krakowie w rejonie ulic Weigla, Bogucickiej i Drożdżowej, oznaczonego jako działka nr 437/5 oraz stwierdzającej, że decyzja nie narusza praw osób trzecich. Z uzasadnienia wyżej wskazanej decyzji wynikało, że działka ta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod usługi. 

Spór administracyjny i sądowoadministracyjny trwał przez prawie 16 lat. Sprawa została prawomocnie i ostatecznie rozstrzygnięta wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia października 2016r.,, oddalającym skargę kasacyjną Polskiego Związku Działkowców Okręgowego Zarządu Małopolskiego w Krakowie. Tym samym ostatecznie i prawomocnie potwierdzono tytuł prawny Polmosu do nieruchomości.  

Od 01.12.1992r. do dnia 01.01.2003r. nieruchomość była położona w granicach planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla Bieżanów-Kaim zatwierdzonego Uchwałą nr LXIII/437/92 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 października 1992r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 16, poz. 111) i znajdowała się w części w terenach usług oświaty – A4.31/130/UO, w części w terenach koncentracji usług - głównie programu podstawowego z zakresu UC, UK, UHA4.31/123/U1, w części w terenach usług zbiorczych – A4.31/183.KZo 1/2 oraz w części w terenach ulic lokalnych – A4.31/201.KW.  

Z dniem 01.01.2003r. utracił moc w/w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tereny te były objęte Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003r. z późniejszymi zmianami, jako tereny o przeważającej funkcji usług publicznych i komercyjnych UP/UC.  

Dlatego Polmos był uprawniony do przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę i w konsekwencji wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzją Prezydenta Miasta Krakowa nr AU-2/6730.2/973/2016 z dnia 02.06.2016r. ustalono warunki zabudowy: ,,Budowa zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących i bliźniaczych z wbudowanymi garażami, zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną i drogową oraz naziemnymi miejscami postojowymi na działce  nr 437/12 oraz częściami działek nr 437/7, 437/13 obr. 101 jedn. ewid. Podgórze wraz z  infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, w tym wjazdami z drogi publicznej na częściach działek nr 437/9,695/2, 695/4, 705/1, 437/11, 708/3 obr. 101 jedn ewid. Podgórze przy ul. Drożdżowej, ul. Weigla i ul. Bogudzickiej w Krakowie”.  

Wskutek działań Towarzystwa na Rzecz Ochrony Przyrody Okręg Małopolski w Krakowie oraz Polskiego Związku Działkowców uchylono decyzję o warunkach zabudowy. Jednakże jak słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20  

kwietnia 2018r., rozpatrując skargę w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, to bezzasadne są zarzuty Towarzystwa na Rzecz Ochrony Przyrody Okręg Małopolski w Krakowie odnoszące się do niemożliwości zabudowy nieruchomości przeznaczonej pod tereny zieleni urządzonej. Niemniej z innych przyczyn formalnych dotyczących m.in. sprecyzowania liczby planowanych budynków, to ostatecznie uchylono w/w decyzję, uznając, iż wniosek wymaga dopracowania. 

Z dniem 08 sierpnia rozpoczął obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru ,,Stary Bieżanów”, zatwierdzony uchwałą nr CVII/2737/18 Rady Miasta Krakowa z dnia 04 lipca 2018r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 24 lipca 2018r. (poz. 5308). Dalsze działania Towarzystwa na Rzecz Ochrony Przyrody oraz Polskiego Związku Działkowców doprowadziły, iż teren ten został przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren ogródków działkowych, oznaczony symbolem ZD.1 o podstawowym przeznaczeniu pod ogrody działkowe, na którym to terenie dopuszcza się lokalizację: altan działkowych, budynków gospodarczych, oranżerii, obiektów sanitarnych, wiat, placów zabaw, terenowych urządzeń sportu i rekreacji. 

Dodatkowo Polski Związek Działkowców, Stowarzyszenie Ogrodowe w Warszawie chcąc zalegalizować posiadanie nieruchomości, wszczęło kolejną procedurę administracyjną w 2018r., żądając stwierdzenia, iż na mocy art. 76 ust. 1 i 2 Ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych ogród działkowy ,,ROD Drożdżownia” stał się ogrodem stałym, a Stowarzyszenie Ogrodowe nabyło z mocy prawa prawo nieodpłatnego użytkowania nieruchomości. Prezydent Miasta Krakowa wydał decyzją odmawiająca przyznania prawa użytkowania Stowarzyszeniu, tak jak i następne organy i sądy administracyjne.  

Prawomocnie i ostatecznie sprawę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 04 października 2022r., sygnatura akt I OSK  676/21, oddalając skargę kasacyjną Stowarzyszenia Ogrodowego, a tym samym potwierdził, iż Stowarzyszenie Ogrodowe dysponuje nieruchomością bez tytułu prawnego.  

W tym stanie sprawy przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jako terenu o podstawowym przeznaczeniu pod ogrody działkowe spowodowało rzeczywistą szkodę po stronie Polmosu, a w konsekwencji zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ reprezentujący spółkę została zobligowany przez wspólników do złożenia stosownego pozwu o odszkodowanie. Nieruchomość nie może już bowiem zostać wykorzystana pod trwałą zabudowę. Z działki o przeznaczeniu usługowym stała się terenem zielonym bez możliwości realizacji jakichkolwiek planów inwestycyjnych.  

 

4. Dlaczego Polmos odstąpił od sprzedaży terenu ROD Drożdżownia OM PZD?

 

Obecny zarząd spółki POLMOS nie otrzymał od Polskiego Związku Działkowców żadnej satysfakcjonującej oferty dotyczącej nabycia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości. 

 W ciągu ostatnich lat POLMOS aktywnie dążył do rozwiązania sytuacji w sposób polubowny. Spółka przedstawiła propozycję sprzedaży terenu, opartą na oficjalnej wartości wskazanej w decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 7 maja 2014 r., która stanowiła podstawę ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Oferta ta nie została zaakceptowana. Równolegle POLMOS zaproponował zawarcie umowy dzierżawy, która pozwoliłaby działkowcom na dalsze korzystanie z terenu w sposób uporządkowany i zgodny z prawem. 

Niestety, również ta propozycja nie spotkała się z formalną odpowiedzią. Z informacji przekazanych ustnie przez przedstawicieli PZD wynika, że została ona odrzucona, jednak do dziś spółka nie otrzymała propozycji alternatywnej. 

Z posiadanych informacji wynika również, że w przeszłości – około 2018 roku – prowadzone były rozmowy pomiędzy wcześniejszymi władzami POLMOS a PZD w sprawie wykupu nieruchomości. Nie zakończyły się one jednak zawarciem porozumienia, a przyczyny tego stanu rzeczy nie są znane obecnym organom spółki. 

5. Skoro deklarujecie Państwo, że sprawa jest w mediacji, dlaczego nie są zawieszone sprawy przeciwko użytkownikom w sądzie? 

 Postępowania mediacyjne nie są deklaracją, lecz faktem. Z przyczyn proceduralnych nie jest możliwe zawieszenie postępowań sądowych. Mediacje są prowadzone w ramach toczących się postępowań sądowych. Zawieszenie spraw w sądzie spowodowałoby również konieczność zawieszenia procesu mediacji. 

 

6. Skoro jest mediacja, dlaczego w ofercie Dewelopera jest wynajem ogródków działkowych za 500 zł/m-sc? 

 Po pierwsze, trzeba to jasno podkreślić: POLMOS nie jest deweloperem. Oferta dzierżawy  została przedstawiona jeszcze przed eskalacją sporu, około półtora roku temu. Jej celem było uporządkowanie sytuacji prawnej oraz zapewnienie działkowcom stabilnych i bezpiecznych warunków korzystania z terenu. Co istotne, spółka POLMOS od początku deklarowała gotowość do dialogu. Dlatego proponowaliśmy negocjowanie warunków, przedstawialiśmy również niższe stawki dzierżawy, jesteśmy nadal otwarci na wspólne wypracowanie zapisów, które realnie zabezpieczą użytkowników.  

Mimo to oferta nie została przyjęta. Nie otrzymaliśmy również żadnej kontrpropozycji.